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安陽市人民政府辦公室關于進一步解決市轄區國有土地上不動產登記相關遺留問題的意見
安政辦〔2019〕8號
發布人:jqf  來源: 安陽市政府辦公室   時間:2019-03-27 11:22:44  瀏覽  人次

各縣(市、區)人民政府,市人民政府各部門及有關單位:

    為妥善解決不動產登記工作在分散登記過渡至統一登記過程中遇到的諸多政策性難題,切實維護群眾合法權益,化解社會矛盾,結合實際,進一步解決城市規劃區內國有土地上不動產登記相關遺留問題,提出如下處理意見:

    一、處理原則

    (一)尊重歷史、實事求是

    堅持尊重歷史、實事求是,積極尋求妥善的處理方法,切實把人民群眾的利益放在首位,努力化解社會矛盾,有效促進社會和諧。

    (二)依法依規、分類處置

    堅持依法依規、分類處置,把為群眾辦理不動產權證與查處房地產開發企業違法違規問題區分開來,加快辦理。

    (三)先期辦理、證繳分離

    實行“證繳分離”原則。建設單位欠繳相關規費、稅費和土地出讓金的,各職能部門各自負責督促其限期繳清。在啟動追繳權和保留處理權的同時,不動產登記機構先期辦理不動產登記手續。

    二、處理范圍

    我市城市規劃區內,2016年7月1日實行不動產統一登記制度前,已取得《建設工程規劃許可證》的國有居住用地上未完善土地、規劃建設手續的住宅類不動產。

    三、處理方法

    根據申請辦證主體,按為購房人辦理不動產登記和為建設單位辦理不動產首次登記分類處理。

    四、優先解決個人購買住房后無法辦理不動產登記的三類問題

    (一)市政府為公眾利益實施征收拆遷、由市征收辦建設和購買的安置房按以下程序辦理不動產登記:1.土地信息齊全的,個人繳齊相關費用,經市征收辦確認,公告無異議,不再辦理不動產首次登記,直接按現狀為安置群眾辦理不動產登記;2.無土地信息的,個人繳齊相關費用,經權籍調查和公告無異議后,按國有劃撥土地出具土地信息,經市征收辦確認,直接為安置群眾辦理不動產登記。

    (二)個人購買單位自建房、集資建房,建設項目于2007年12月31日前已取得《建設工程規劃許可證》,因主體缺失未辦理不動產首次登記的,個人已足額繳齊當年房屋價款的,不動產登記機構不再為建設單位辦理不動產首次登記,由轄區政府提出申請直接為購房人辦理。在取得土地來源并竣工驗收(或由市住房城鄉建設局出具五方驗收證明)后,經公告無異議,個人憑交款收據、購房協議、個人完稅證明等資料直接按現狀辦理不動產登記(不含公建、違建)。

    (三)個人購買商品房,建設項目于2007年12月31日前已取得《建設工程規劃許可證》(如同一開發項目分期建設的,時間跨度分別在此時間前后的,按前期辦理),因建設項目主體缺失未辦理不動產首次登記的,不動產登記機構不再為開發企業辦理首次登記,由轄區政府提出申請直接為購房人辦理。在取得土地來源并進行竣工驗收(或由市住房城鄉建設局出具五方驗收證明)后,經公告無異議,個人憑購房發票(或購房票據)、購房合同、個人完稅證明等資料直接辦理不動產登記。

    五、穩步解決建設單位無法辦理不動產首次登記的問題

    (一)對2007年12月31日前已取得《建設工程規劃許可證》的建設項目,符合規劃許可的,不動產登記機構直接為建設單位按現狀辦理不動產首次登記;對不符合規劃許可的建設項目,由不動產登記機構函告市城市管理局,市城市管理局對違法部分依據當時法定處罰標準處罰、處理,出具書面意見后,經公告無異議,不動產登記機構按現狀辦理不動產首次登記。

    (二)對2016年7月1日前,已取得《建設工程規劃許可證》、已辦理竣工驗收備案手續并通過公建配套驗收的建設項目,直接按竣工驗收備案意見辦理不動產登記。

    (三)經市政府會議確定或市政府授權的機構研究處理的以下兩類建設項目直接按現狀辦理首次登記:

    1.市處置辦(含市處非幫扶工作綠色通道聯席會議辦公室)處非立案的項目和原解決房屋遺留問題領導小組處理過的項目,有明確辦理產權手續的處理意見,項目方已落實意見要求的建設項目。

    2.“一案一表”項目,相關職能部門已嚴格履行自身職責的,按現狀辦理不動產首次登記。

    (四)對2008年1月1日至2016年7月1日之間已取得《建設工程規劃許可證》的建設項目,要按照《城建遺留問題項目規劃核實實施細則》(詳見附件1)要求進行規劃核實;不符合規劃部分,由市城市管理局按照《城建遺留問題項目行政處罰實施細則》(詳見附件2)處理。經公告無異議,不動產登記機構依據市城市管理局先行出具的處理意見,按現狀辦理不動產首次登記。

    (五)對規劃核實后符合規劃的單體建筑物,市城市管理局出具意見后,不動產登記機構按意見辦理不動產首次登記。

    六、稅費追繳辦法

    (一)建設項目所欠稅費,堅持“誰主管、誰負責”由征收主體向建設單位追繳,征收主體發生變化的由承接其原征收職能的現征收主體負責追繳,原征收主體配合;對不履行稅費義務的采取強制執行措施或者依法申請法院強制執行。

    (二)對2016年7月1日前單位在國有居住用地上集資建房個人已取得全產權《房屋所有權證》但仍存在建設單位欠繳稅費和土地出讓金問題的,在單位繳齊稅費和土地出讓金本金后辦理不動產登記。

    (三)對市處非幫扶工作綠色通道聯席會議研究通過盤活方案的涉非房地產項目欠繳稅費按照市處非領導小組文件有關規定執行。

    七、其他問題處理意見

    (一)關于申請主體問題

    開發建設項目申請主體滅失或因其他原因不前來申報辦理不動產登記的,由項目所在轄區政府依法采取相應措施責成其履行申請義務,仍拒不申請的,列入安陽市不守信用企業名單,企業改變名稱存續經營的也要列入安陽市不守信用企業名單,所有控股股東列入黑名單,在市政府門戶網站公示,全市公開曝光,公示公告后由購房業主委托不動產所在地轄區政府作為申報主體代為申請辦理。

    (二)關于公建配套問題

    公建配套綜合驗收實行移交備案制。涉及住宅小區公共配套設施的項目,建設單位憑規劃核實合格意見或市城市管理部門處罰到位材料進行公共配套設施移交備案,市住房城鄉建設局出具《城區住宅小區公共配套設施移交備案表》后,辦理不動產登記。

    (三)關于消防驗收問題

    2016年7月1日前,未取得《建設工程消防驗收合格意見書》的住宅項目(及商住樓的住宅部分),可憑具備一級或二級資質的第三方專業機構的《建筑工程消防設施檢測合格報告》辦理不動產首次登記。住宅項目內涉及學校、商場、醫療機構等人口密集、重大公共安全的項目仍須消防部門出具《建設工程消防驗收合格意見書》后,方可辦理不動產登記。

    (四)關于人防問題

    對已繳納人防易地建設費的項目,人防易地建設面積可抵頂原規劃地下空間的面積。

    (五)關于不動產權籍調查問題

    不動產權籍調查涉及相關問題按《不動產權屬權籍調查實施細則》執行(詳見附件3)。

    (六)關于處非項目問題

    市處非幫扶工作綠色通道聯席會議研究通過盤活方案的涉非房地產項目按照綠色通道聯席會議紀要辦理。

    (七)關于安陽縣換證問題

    為貫徹落實《安陽市人民政府關于促進房地產市場持續健康發展的若干意見(試行)》(安政〔2015〕22號)文件精神,對2005年4月8日后安陽縣政府在我市規劃區范圍內國有土地上用地性質為居住用地的建設項目頒發的住宅類《房屋所有權證》(僅指國有土地上已取得住宅類《房屋所有權證》的房產),經公告無異議,按原程序換發《不動產權證》。

    (八)關于公告時限問題

    本《意見》所涉及公告經現場、公開媒體或門戶網站由不動產機構進行公告,公告期為15個工作日。公告有異議的,應當在異議事項解決后辦理不動產登記。

    八、 原市政府出臺的解決不動產遺留問題有關文件與本《意見》不一致的,按本《意見》執行;本《意見》未盡事宜及不動產登記重大問題由市自然資源和規劃局研究解決。

    九、有關要求

    (一)提高認識,強化意識

    認真解決處理國有土地上不動產登記遺留問題,是構建和諧社會、維護社會穩定、為民辦事的重要舉措。各有關部門要站在講政治、顧大局、維穩定的高度,切實采取措施,抓好處理工作。

    (二)密切配合,認真履行職責

    處理不動產遺留問題工作,不僅難度大,政策關聯性強,而且涉及單位多,情況較復雜,各有關部門要高度重視、積極配合、各司其職。

    (三)加強監管,堅決杜絕新問題的發生

    各部門要建立長效監管機制,對不屬于本《意見》處理范圍的房地產項目,應嚴格把關,不得擅自搭車,違規辦理。要以本次解決不動產遺留問題為契機,認真查擺工作中存在的問題,規范建設項目事前、事中、事后的監督管理,強化執法力度,堅決杜絕類似問題重復發生。對2016年7月1日后規劃批準的建設項目,不再作為遺留問題處理。

    (四)做好有關政策宣講工作,引導不動產權利人依法維權

    隱瞞真實情況或提交虛假證明材料,造成不動產錯誤登記或對他人利益造成侵害的,由當事人承擔責任;涉嫌犯罪的,移交司法機關依法追究刑事責任。

    附件:1.城建遺留問題項目規劃核實實施細則

          2.城建遺留問題項目行政處罰實施細則

          3.不動產權屬權籍調查實施細則

2019年3月1日

    附件1

城建遺留問題項目規劃核實實施細則

    第一條為做好城建遺留問題項目規劃核實工作,根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《河南省實施〈中華人民共和國城鄉規劃法〉辦法》及相關法律、法規規定,借鑒其他地市做法,結合我市實際,制定本實施細則。

    第二條按照“誰審批、誰監管、誰核實”的原則,城鄉規劃主管部門依申請對取得《建設工程規劃許可證》的建設工程進行規劃核實。

    第三條規劃核實一般應當按照核定的建設用地范圍整體進行,特殊情況需要進行分期核實的,建設單位應向城鄉規劃主管部門提交分期核實方案,公共服務設施應先期建設、先期核實。

    分期核實的建設項目,在最后一期核實時,應當對整體指標進行計算、審核。

    部分建筑已辦理不動產登記的建設項目,已確權的單體建筑可不再核實,容積率、建筑密度等相關指標可不再核算。

    第四條單地塊土地權屬重新分割但未調整規劃指標的建設項目,原則上應當整體進行核實。不能整體核實的,應按分割后土地重新核算指標再進行核實。

    第五條核實時各項技術指標的核算應當以建設項目總平圖審定時所依據的規范為準,后期調整的按調整時所依據的規范進行核實。

    第六條建設項目存在超用地范圍進行建設問題的,不予通過規劃核實,建設單位應自行整改。

    第七條建設用地征地拆遷工作未完成導致用地范圍內應當拆除的建(構)筑物未拆除的,原則不予通過規劃核實。

    第八條消防通道數量、位置與規劃許可基本一致,寬度、高度滿足消防要求,可予通過規劃核實。

    第九條小區出入口、地下車庫出入口數量、位置與規劃許可基本一致,可予通過規劃核實。

    第十條小區內部主要車行道路走向、寬度與審批內容基本一致,可予通過規劃核實。

    第十一條建(構)筑物的外觀效果與審批內容基本一致的,可予通過規劃核實。

    第十二條容積率:總建筑面積在允許誤差范圍內(±3%),且實際容積率未超出國有建設用地使用權出讓合同、控制性詳細規劃確定的容積率的,可予通過規劃核實。

    總建筑面積在允許誤差范圍內(±3%),但實際容積率超出國有建設用地使用權出讓合同、控制性詳細規劃確定的容積率的(市政府研究決定的除外),不予通過規劃核實。

    第十三條建筑密度:實測基底面積增加不大于規劃許可基底面積的5%,可予通過規劃核實。

    第十四條綠地率:實測綠地面積減少不大于規劃許可綠地面積的5%,可予通過規劃核實。侵占公共綠地進行建設的,不予通過規劃核實。

    第十五條公共服務設施:按分類許可內容進行核實,現狀位置與規劃許可一致,實測建筑面積減少不大于規劃許可面積的3%,可予通過規劃核實。

    第十六條地下車庫現狀輪廓未超出地下車庫范圍線,且地下車庫面積誤差在±3%以內,可予通過規劃核實。

    第十七條機動車車位數減少數量不大于許可總數量的5%,可予通過規劃核實。

    第十八條單體建筑降層或少建的,可予通過規劃核實。核實之后續建的,按違法建設處理。

    第十九條建筑物退線誤差不超過±0.5米,可予通過規劃核實。

    第二十條建筑物平面尺寸誤差在規劃許可尺寸的±2%以內,可予通過規劃核實。

    第二十一條建筑位移主要控制點的X坐標誤差在0.5米以內,Y坐標誤差在0.8米以內,可予通過規劃核實。

    第二十二條建筑高度允許誤差:24米(含)以下建筑控制在±0.3米以內;24米—50米(含)建筑控制在±0.5米以內;50米—100米(含)建筑控制在±0.8米以內;100米以上建筑控制在±1.0米以內。

    第二十三條建筑物退線、平面尺寸、位移、高度等指標,超出允許誤差范圍的,原則上應進行日照復核。

    附件2

城建遺留問題項目行政處罰實施細則

    一、地下車庫問題

    1.在用地范圍內建設,但實際建設與規劃許可不符,對超出規劃許可的建筑面積的違法收入,由市城市管理綜合執法部門予以沒收。2.對少建或應建未建的建筑面積,對少建或未建部分的違法收入,由市城市管理綜合執法部門依法予以沒收。3.對規劃許可為地下停車位,實際建設為停車庫的,限期整改;對符合消防要求且停車庫已經出售、使用,無法整改的,對其由地下停車位改建為停車庫所產生的違法收入,由市城市管理綜合執法部門依法予以沒收,不符合消防要求,責令整改。4.超出用地范圍或用地紅線的,責令整改。

    二、停車位問題

    1.建設工程規劃許可證中沒有規劃許可地下機械停車位的情況下,地下車庫實際建筑面積與規劃許可建筑面積相符(誤差在規定范圍內),但地下停車位設置不夠的,市城市管理綜合執法部門不再處理。2.地下機械停車位應建未建的,由市城市管理綜合執法部門對其應建未建產生的違法收入予以沒收。3.地面停車位個數不滿足規劃許可要求,限期整改到位的,不予處理,無法整改的,由轄區政府負責對其產生的違法收入予以沒收,沒收款項專項由于公共停車場建設。

    三、建筑高度問題

    對建筑物總高不符合規劃許可的。1.涉及相鄰權糾紛且有違法收入的,責令限期整改,轄區政府出具解決相鄰權糾紛問題的承諾函后,由市城市管理綜合執法部門對其違法收入予以沒收;沒有違法收入的,轄區政府出具解決相鄰權糾紛問題的整改函后,市城市管理綜合執法部門不再處理。2.不涉及相鄰權糾紛,有違法收入的,由市城市管理綜合執法部門對其違法收入予以沒收;沒有違法收入的,市城市管理綜合執法部門不再處理。

    四、建筑物平面位置問題

    1.建筑物移位:不涉及相鄰權的,市城市管理綜合執法部門罰款處罰;涉及相鄰權的,轄區政府出具解決相鄰權糾紛問題的承諾函后,市城市管理綜合執法部門罰款處罰。2.建筑物長、寬超出規劃許可的,由市城市管理綜合執法部門對其超出規劃許可部分的違法收入予以沒收。

    五、公共配套問題

    1.對于社區用房、物業管理用房、文化活動中心(站)、公廁、配電房、垃圾中轉站、門衛、熱力用房等公共配套設施,未經規劃許可建設或實際與規劃許可不符的,市城市管理綜合執法部門罰款處罰。2.應建未建的,責令建設單位向轄區政府繳納整改建設資金并限期建設,由轄區政府牽頭組織協調相關職能部門、街道辦事處、小區業主委員共同監管,轄區政府出具承諾函后,市城市管理綜合執法部門不再處理。

    六、消防通道問題

    消防通道數量、位置、寬度、高度與規劃許可不符,但通過消防驗收的,不再處理;對未能通過消防驗收的,責令進行整改。

    七、綠化率問題

    對綠化率不符合規劃許可的,以建設整改為主,不能整改的,責令建設單位向轄區政府繳納綠化整改建設資金并限期整改,由轄區政府牽頭組織協調街道辦事處、小區業主委員共同監管,轄區政府出具承諾函后,市城市管理綜合執法部門不再處理。

    綠化率與規劃許可不符,但經市政府或市政府授權部門同意調整并提供有關說明材料的,市城市管理綜合執法部門不再處理。

    八、出入口、轄區內部道路問題

    對于地下車庫出入口、小區出入口、內部道路實際建設與規劃許可不符的,責令整改。無法整改且已實際投入使用,經轄區政府、街道辦事處同意并且符合消防要求的,市城市管理綜合執法部門不再處理,不符合消防要求的,責令整改。

    九、業主個人搭建問題

    業主個人違法搭建的,個人違法行為由轄區政府查處。在違法行為改正前,不動產登記部門不予辦理該業主分戶不動產登記,對其余符合規劃部分的業主予以辦理不動產登記手續。

    十、外立面造型、色彩問題

    1.對建筑物外立面造型與規劃不符且存在超建面積的,限期整改,不能整改的,由市城市管理綜合執法部門對超面積部分的違法收入予以沒收。2.不存在超建面積的,市城市管理綜合執法部門不再處理。3.外立面顏色與規劃許可不符的,由建設單位向轄區政府繳納整改資金,轄區政府監督整改并向市城市管理綜合執法部門出具監督整改承諾函后,由市城市管理綜合執法部門函告不動產登記部門。

    十一、建筑層數問題

    地下室、地下車庫超層建設的,由市城市管理綜合執法部門對超建部分沒收實物或沒收違法收入。

    十二、封閉陽臺、入戶花園問題問題

    因封閉陽臺、入戶花園增加的建筑面積不辦理不動產登記,市城市管理綜合執法部門不再處理。

    十三、原有建筑物未拆除問題

    對用地范圍內未拆除的原有建筑物,根據凈地出讓的原則,由轄區政府(原征收部門)限期整改或拆除,并向市城市管理綜合執法部門出具整改承諾函,由市城市管理綜合執法部門函告不動登記部門。

    十四、城市綠地問題

    小區外部停車位、硬化道路、配電室、開閉所等侵占城市綠地的,經市政府或市政府授權部門同意調整并提供有關說明材料的,市城市管理綜合執法部門不再處理。未經同意擅自占用城市綠地的,責令限期整改或拆除。

    十五、小區涉電安全問題

    對于住宅小區內按照有關部門文件要求建設的電動自行車充電棚等小區基礎安全設施,由轄區辦事處確認,市城市管理綜合執法部門不再處理。

    注:本細則內所涉及的違法收入,均由具備相應資質的第三方評估確定,第三方無法評估的,由市住建工程定額管理部門根據工程定額確認。

    附件3

不動產權屬權籍調查程序實施細則

    一、老城區個人之間共用宗土地范圍的確定問題

    由不動產登記技術中心直接按申請人原登記范圍各戶房屋建筑占地面積確定土地范圍,出具土地測量技術報告,并備注原發證范圍中各戶獨用面積和分攤面積,且不再進行權籍調查。

    二、權籍調查中指界通知及結果公示程序問題

    1.由于年代久遠、保管不善等原因導致的調查宗地土地權屬來源資料缺失、相鄰宗地權利人無法聯系、相鄰宗地權利人出席指界但拒絕簽字、相鄰宗地權利人出席指界并同意簽字但拒絕提供書面身份證明等情況,按違約缺席指界處理。對于違約缺席指界或現場指界后不簽字的情況,由不動產登記技術中心進行權籍調查后公告,指界通知書和公告需加蓋安陽市自然資源和規劃局公章,公告期為15個工作日,公告無異議,直接出具不動產權籍調查表。

    2.法院判決房產,雖有協助執行通知書,但四鄰多有矛盾糾紛,相鄰宗地權利人拒絕出席指界、簽字。針對該類問題,由不動產登記中心函告法院,不動產登記技術中心確定四至界線,出具不動產權籍調查表后,進行不動產登記。

    三、原發證檔案中宗地圖、房產分戶圖與實地不一致的問題

    對屬于房屋現狀未改變,但《房屋所有權證》證載面積與現狀不一致的,對原調查測量結果進行實地核實,以房屋現狀面積為準;對屬于翻建、翻修等變更原房屋現狀的,仍維持原房產發證面積,土地面積以原房屋分戶圖占用面積為準。

    四、原土地登記用途為綜合用地出讓年限的確定

    原土地批準用途為綜合用地,使用年限為50年。對于商業、住宅用地范圍、面積等沒有明確界定的,依據房產證記載的用途,按照原土地使用批準年限減去使用年限辦理分割登記。

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